Geerbte Immobilien in Köln: Geldregen oder Alptraum?

19.09.2025: Eine geerbte Immobilie klingt auf den ersten Blick nach einem wahren Glücksfall. Doch die Realität zeigt: Zwischen Erbschaftsteuer, Sanierungspflichten und schwieriger Preisfindung kann ein Erbe schnell zur finanziellen Belastung werden. Wer nicht rechtzeitig die richtigen Entscheidungen trifft, läuft Gefahr, dass aus dem „Traumhaus“ ein echtes Geldgrab wird.

Die wohl erste Hürde beim Immobilienerbe ist die Erbschaftsteuer. Nur wer selbst in die Immobilie einzieht und die gesetzlich vorgegebene Zeit dort wohnt, kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei bleiben.

Alle anderen Erben – egal ob Kinder, Geschwister oder entferntere Verwandte – müssen je nach Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie Steuern zahlen. Gerade bei stark gestiegenen Immobilienwerten in Köln kann das schnell hohe Summen bedeuten.

Eine weitere Herausforderung sind die Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Alte Heizungsanlagen müssen häufig ausgetauscht, Dämmungen nachgerüstet und energetische Mindeststandards erfüllt werden.

Das kann schnell zehntausende Euro kosten – vor allem bei Häusern, die seit Jahren nicht modernisiert wurden. Für viele Erben stellt sich dann die Frage: Lohnt sich die Sanierung – oder ist ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoller?

Der Wert einer Immobilie hängt nicht nur von der Lage ab. Auch Faktoren wie Sanierungsbedarf, bestehende Mietverhältnisse oder ein Erbbaurecht können den Preis massiv drücken.

Ein reales Beispiel aus Hamburg zeigt, wie schnell die Realität Ernüchterung bringt: Dort brachte eine geerbte Eigentumswohnung trotz guter Lage am Ende nur rund 30.000 Euro Verkaufserlös – viel weniger als die Erben erwartet hatten.

Gerade in Köln, wo der Markt stark nachgefragt ist, gilt: Wer eine Immobilie falsch einschätzt, riskiert entweder einen zu niedrigen Verkaufspreis oder bleibt monatelang ohne Käufer sitzen.

Damit aus der geerbten Immobilie kein Alptraum wird, sollten Erben:

• die steuerlichen Folgen frühzeitig prüfen,
• die Sanierungskosten realistisch kalkulieren,
• eine professionelle Immobilienbewertung durchführen lassen,
• sich entscheiden, ob Verkauf, Eigennutzung oder Vermietung der beste Weg ist.

Hier geht es zum Ratgeber "Geerbte Immobilie - worauf Sie unbedingt achten sollten."

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